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某大型商业综合体设计解读

编辑: UD发表时间:2020-06-30 17:18:47浏览量:1763

十几年来,商业综合体大批涌现在各级的城市圈中,以城市综合体的建成形成了城市中心或副中心。随着国内城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同时,人口“数量红利”也开始转向“质量红利”。城市综合体的新命题是什么呢?


“资本、现金”到“资产、运营”的转变


在城市化的进程中,商业中心从单体百货到综合功能具备的综合体,经历了从以“资本、现金”(销售回现金流为其中主要诉求之一)为核心,开始转变到以商业综合赢利为中心,也就是商业地产的开发开始逐步回归到“资产、运营”为核心本源。人们开始理解到,商业地产开发的初心, 其实质——应该是赢得“消费者”的心。


消费群体年轻化


消费者年轻化(90后、00后)、让消费者愿意走出网络商城,这些顾客的特点和要求,使得“体验化”是商业中心必须关注的课题。一个好的商业地产项目的开发是需要在定位、概念规划建筑设计、物业运营每个阶段都有理性的分析和落地策略。商业地产开发目的是用以经营性为主还是销售性为主?但无论那种定位策略,其最终都离不开产业(业态组合适对销)、物业(规划布置合理)、营业(运营适应性持续),这样商业地产才有价值的可持续。


商业定制化是目前商业开发的必然趋势


新城区商业核心也应是有别于都市核心圈的商业体。这次小编分享的是聊城祥光新城商业项目的规划设计,期以阐述商业地产设计时,关注商业体验化的场所精神、关注商业运营价值特性,需解决的动线、节点、空间性能价值、以及所承载的空间属性相关联的设计问题思路。


新城位于聊城市城区南部,阳谷县以北,北至聊城25公里,南至阳谷县15公里。新城片区14平方公里,规划承载8-10万人。新城与主城联系的交通动脉为双向十二车道的聊阳路,也是拟建核心功能区的新城外部车客流的联系动脉。


本商业项目是在其核心功能区拟建4 -5万平集中商业、4万平街区。项目共约10万方体量,不仅是新城片区的商业核心,也将辐射到10公里外的片区。



一、项目周边交通、规划功能、客流分析


商业项目周边的交通资源、功能业态以及客流资源是其最基本的设计条件,也即先研究:车从哪里来、什么人会来、人从哪里来、人来干什么的问题。这也是设计商业外部动线的初始条件,是商业外部属性、功能分区的条件。大家称之为设计外部三点三线与空间。


所谓三点三线是客流集散点、物流集散点、车流集散点以及与之对应的动线关系,而外部空间设计是解决不同的商业性能属性和空间场所属性问题。比如大型主干道路适宜于大体量商业空间,同时也需要昭示性的商业立面,而小型的道路条件往往适宜于情景化的商业空间,如果有外部景观资源,所对应的商业空间也应该特别针对性设计。




主要交通及功能分区分析图



外部客流分析图


光明大道是联系新城南北区域的交通干道,和祥光路一起成为商业地块的重要外部交通联系、形象昭示性功能的主要道路。项目地块的光明大道东侧是拟建商业街区以及即将建成的综合医院,而地块西侧为休闲广场、展览馆属性,北侧为办公、酒店功能,南侧为已建的住宅片区。南边及东侧是项目主力消费圈的客流来向。


二、项目功能解析


体验化的转变

——从身体的物理性体验向学问和精神层面的体验转变


项目拟建约十万方的体量规模,包括综合商业MALL和街区商业,按人均0.8-1.2平米测算,本项目应为祥光新城的核心商业圈。



不管是MALL还是街区,其商业设计同样离不开业态性质、空间动线、运营适应性三个问题。即使是用于销售型的物业,也应该符合这些基本原则的合理性。不少开发商立项时,只有一个诉求——就是“商铺全卖回现金”。销售型商铺通常会切割成小单元以求“总价低、好去化”,尤其是全销型,没有规划运营时的蓄客类主力店、次主力店,清一色的小商铺往往好卖不好经营。建成后坪效低下,无法解决“蓄客”(招揽顾客流量)商铺与“蓄金”(高租金招财)商铺的组合,业态组合难、商家经营不持续,最后惨淡萧条、人去楼空,最终也无法体现商业的真正价值。


运营利好是商业的本质核心。不管是经营为主,还是销售为主,是MALL或是街区等空间形式,也同样应考虑在未来招商经营利好为原则,对“蓄客”商铺与“蓄金”商铺的有效搭配,形成不同属性的业态规划。主题化、娱乐化、新业态是定制商业的诉求。没有特点特色的商业是没有竞争力的。项目通过商业自持商业MALL和街区之间组合,错位互动。同时以商业IP主题化、学问体验作为商业空间的设计主题,形成新城商业中心的特色。


三、MALL平面规划


商业MALL总体地上体量4-5万平米。如此中等规模的商业中心,如果按完全集中化设计的方法,会缺少新城属性的体验感,所以在不同的方案尝试中,大家最终推荐的是体验化、情境化与集中空间的结合形式,即:采用集中MALL、情景BLOCK围合中心商业庭院的空间组合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商业形态。提倡慢生活、情感化的商业体验。


在临东侧光明大道、南面祥光路设计集中而昭示性强的立面形态,也是商业MALL的城市性表达面。西侧靠近中兴广场处设置以餐饮等休闲主力店为业态的情景BLOCK,结合每层的甲板绿色休闲平台,形成外部广场人流与内部商业内庭的充分互动和交流。北侧具备昭示性、人流量均较弱的特性,规划设计以超市、儿童游乐等生活型主力店的形式空间,形成带动东南侧金银铺的商业动线。同时北侧也是主要服务性动线的落位空间。



外部人流集散点:


西街角的入口广场、西侧通透可穿越的情景广场、中心中庭广场。过大的广场会削弱步行通达性和消费冲动,而过小的广场又不能解决集散和引导作用,广场的尺度也是设计应充分考量的问题,应在高宽比、视觉距离和空间性能之间形成良好的匹配。


车流集散点:


以近北侧三个面的三个车行出入(实施中可分进出口单控),以避免来店的排队、出店的拥挤状况。物流集散点:结合主力店以MALL的北面为主。


商业综合体设计


核心枢纽空间:


在综合性商业以及城市综合体的设计中,核心空间往往承载了属性、特色、记忆的复合功能,也是综合体的代言场所,不同的综合体也有着不同空间方式的表达,但往往都是商业场所的核心纽带。商业半露天的中庭和共享甲板是情景化商城的空间核心,以可视、可达、互动、自然生态为原则,形成室外空间室内化、室内空间室外化的边界互融,同时也增加了空间灰度价值、商业软性价值。


在中央枢纽广场,可按季节、月周、时段布置不同的商业空间氛围展秀,灯光秀、音乐秀、汽车秀、粉丝秀、喷泉秀,网红展、儿童展、家具展、影片展、时装展……面对日益发达的网商,体验性、参与性空间是实体商业的必要、必需空间,类似的客商互动空间是内外聚散、商家分享的核心,自然也是商业的精神场所之核心。



在内部平面布置上,以一条主动线联系各商店铺,“金角银边草肚皮,扁担扛提升机”将主力店、次主力店放在平面较深、楼层较高的位置,以带“蓄客店铺”带动、提升“蓄金店铺”的人流商业价值。同时在空间上对室内、室外商业情景进行立体互动。




四、商业街平面规划


商业街区是宽60-70米,长约150-200米的两个长形地块,是街区的适宜尺度。街区东临综合医院,西临光明大道以及商业MALL。光明大道的交通主干道的属性使其两侧的商业互动性小于昭示性,商业MALL与商业的人流互动主要是通过路口的节点广场集散点完成,很难形成人流的无缝穿梭。形象的昭示性却变得相对首要,需要向顾客昭明MALL和街区的属性特点,以形成商家的错位经营和属性的互补。


商业综合体设计


在商业街区的设计中,西侧采用相对完整的空间体量,同时西侧沿街广场与北侧广场解决一部分停车与车辆进出聚散点。而面对综合医院的一侧则采用可互动性更强、可达性强、空间趣味强的商业空间形态;南北两个地块中间设立中心步行形象广场,并通过南北入口广场节点联系商业片区,不同的广场体验感以形成人流的引导和聚集。


在形态上采用传统和现代结合的手法,街道空间主次结合、宽窄结合、收放结合,以利于不同业态的组合运营,也拥有特色鲜明的商业空间属性。街区设计也应遵循“金角银边草肚皮,扁担扛提升机”的原则,将主力店铺、目的性消费的店铺放在蓄客的位置与高位楼层,以带动租金相对较高的“蓄金商铺”:金铺、银铺。



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